APOYO A DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
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3.- RESUMEN DEL REAL DECRETO 6/2012.
4.- RELACIÓN DE MUNICIPIOS/PRECIOS DE LAS VIVIENDAS A 01 DE ENERO DE 2011 (ÚLTIMO PADRÓN PUBLICADO).
5.- RELACIÓN DE ENTIDADES FINANCIERAS ADHERIDAS AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS.
El Consejo de Ministros del pasado 9 de marzo ha aprobado un Real Decreto que establece medidas para paliar el problema de los desahucios para las personas en riesgo de exclusión social. En él se fijan los umbrales que dan entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial. Junto al Real Decreto Ley, se incluye un Código de Buenas Prácticas que podrán suscribir de forma voluntaria las entidades financieras y que será publicado en el Boletín Oficial del Estado. Una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio y podrá invocarse ante los Tribunales.
Este Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, ha sido publicado en el BOE nº 60 de 10 de marzo de 2012.
En la norma se fija la definición del umbral de exclusión: que sea primera y única vivienda y que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Además, la cuota hipotecaria deberá ser superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Deberán, asimismo, carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
Valor de la vivienda
El valor de adquisición de la vivienda hipotecada deberá situarse en los siguientes valores que abajo se detallan, para acogerse a las medidas que se relacionan a continuación:
.- Medidas previas: restructuración de las deudas hipotecarias.
.- Medidas complementarias: quita en el capital pendiente de amortización.
.- Medidas sustitutivas: dación en pago de la vivienda habitual.
Valores:
- Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
- Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 180.000 euros.
- Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.
- Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.
Se aborda, igualmente, en este Real Decreto Ley la reforma de los procedimientos de ejecución extrajudicial (venta notarial), con el fin de hacerlos más ágiles, baratos y transparentes en línea con los de ejecución judicial, en aquellos casos en los que el procedimiento se siga contra la vivienda habitual del deudor, llevándose a cabo una única subasta y debiendo ser la adjudicación por importe igual o superior al 60% del valor de tasación.
CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS
El Código de Buenas Prácticas será de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras, pero una vez comunicada su adhesión por las mismas, será de obligado cumplimiento. Éstas deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado. La permanencia en el Código será, como mínimo, de dos años y su incumplimiento podrá invocarse ante los Tribunales de Justicia por el afectado.
El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía. La Comisión de Control publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.
Fases de aplicación
El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:
1. Medidas previas: reestructuración de la deuda hipotecaria. Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado.
2. Medidas complementarias: Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta.
3. Medidas sustitutivas: dación en pago de la vivienda habitual. Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.
Fuente: Consejo de Ministro 09-marzo-2012
3.- RESUMEN DEL REAL DECRETO 6/2012.
MEDIDAS URGENTES
PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS
Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. BOE 10-3-12.
Este real decreto-ley tiene por objeto establecer medidas conducentes a procurar la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria. Estas medidas se implementan, no obstante, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria, sobre cuya seguridad y solvencia se viene asentando históricamente nuestro sistema hipotecario.
La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen. Se adoptan también cautelas para impedir que pueda producirse un acogimiento fraudulento o abusivo a las medidas propuestas.
El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas será supervisado por una comisión de control.
El citado Código figura como Anexo a este real decreto-ley e incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización. En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.
Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario en los casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos (que será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo).
De otra parte, se incorporan al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011, las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, así como las que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el citado Código de Buenas Prácticas.
Además, los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas se considerarán contratos de arrendamientos de vivienda y estarán sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, excepto a lo previsto en sus artículos 9 y 18, con algunas especialidades (la duración será de dos años sin derecho a prórroga y la renta quedará establecida de conformidad con los parámetros del Código de Buena Prácticas).
Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal.
En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación y remitiendo a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta on line.
En materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. En cuanto a la Plusvalía Municipal, se establece que en las daciones en pago de deudores protegidos tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas. Y en el ámbito del IRPF, estará exenta la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores protegidos con ocasión de la dación en pago de su vivienda.
Finalmente, se estable una bonificación de los aranceles notariales y registrales: “Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago de deudor hipotecado situado en el umbral de exclusión de este real decreto-ley, se bonificarán en un 50 por cien. El deudor no soportará ningún coste adicional de la entidad financiera que adquiere libre de carga hipotecaria, la titularidad del bien antes hipotecado.”
4.- RELACIÓN DE MUNICIPIOS/PRECIOS DE LAS VIVIENDAS A 01 DE ENERO DE 2011 (ÚLTIMO PADRÓN PUBLICADO).
A continuación en el siguiente cuadro se detallan los valroes de las viviendas dentro del que se encontraría cada uno de los municipios de la Comunidad de Andalucía, para que las mismas puedan acogerse a las medidas recogidas en el anexo del Código de Buenas Prácticas: reestructuración de deuda hipotecaria, quita de capital pendiente de amortización, dación en pago de la vivienda habitual.
| PROVINCIAS |
PRECIO DE LA VIVIENDA SEGÚN NÚMERO DE HABITANTES A 1 DE ENERO DE 2011 |
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Más de 1.000.000 |
Desde 500.001 hasta 1.000.000 |
Desde 100.001 hasta 500.000 |
Hasta 100.000 |
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200.000 € |
180.000 € |
150.000 € |
120.000 € |
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| ALMERÍA | Almería | Resto Municipios | ||
| CÁDIZ |
Cádiz, Algeciras, Jerez de la Frontera |
Resto Municipios | ||
| CÓRDOBA | Córdoba | Resto Municipios | ||
| GRANADA | Granada | Resto Municipios | ||
| HUELVA | Huelva | Resto Municipios | ||
| JAÉN | Jaén | Resto Municipios | ||
| SEVILLA | Sevilla | Dos Hermanas | Resto Municipios | |
| MÁLAGA | Málaga | Marbella | Resto Municipios | |
5.- RELACIÓN DE ENTIDADES FINANCIERAS ADHERIDAS AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS.
.- ¿Quién es mi acreedor? Dación en pago y fondos de titulización. (Expansión, 16-marzo-2012)
.- Aluvión de adhesiones al código anti desahucios del Gobierno. (El Mundo, 15-marzo-2012)
.- El decreto sobre los desahucios excluye a las hipotecas con avales. (Cinco Días, 13-marzo-2012)