TRIBUTACIÓN DE LAS FIANZAS EN LA SUBROGACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS: LA BANCA DISPARA CON PÓLVORA AJENA.

Mediante este artículo queremos centrar la opinión en la mala praxis bancaria que en general y de una manera repetitiva llevan a cabo la banca respecto a la tributación de las fianzas en la subrogación de los préstamos hipotecarios. Todo el mundo conoce, y más últimamente, por la situación económica que se atraviesa, que las Entidades Bancarias a la hora de conceder los préstamos están solicitando garantías adicionales como es la solicitud de avalistas o fiadores.

Este supuesto se produce fundamentalmente cuando una promotora de viviendas, una vez vendida la vivienda al adquirente, la Entidad Bancaria, le solicita a éste, para la subrogación del préstamo hipotecario, avalista o fiadores. Si las Entidades Bancarias no tienen previstas en el préstamo que se constituyó en su día, dichas circunstancias, a la hora de formalizar la escritura pública de compraventa, subrogación, y afianzamiento, la Administración Tributaria Autonómica, exigirá el impuesto si procediera sobre la compraventa, ITP o AJD, y sobre el afianzamiento, el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales.

Dejar dicho a efectos de conocimientos de los servicios jurídicos de la Banca y Cajas de Ahorros, que recientemente los Tribunales Superiores de Justicia, entre ellos, algunos tan representativos como los de Andalucía, Cataluña, Aragón y Valencia, se están pronunciando a favor de las Entidades de Crédito que recurren las liquidaciones complementarias de ITP que reciben, en base a que se produce simultaneidad de la fianza en la subrogación del préstamo, aunque inicialmente no estuviera prevista, en especial, en las subrogaciones operadas conforme a la Ley 2/1194, en las fianzas o avales concertados con motivo de la subrogación en un préstamo hipotecario como forma de pago del precio de una compraventa, y en especial si en la misma se modifica cualquiera de las condiciones establecidas en el mismo, como puede ser el importe, plazo o tipo de interés.

Sería muy conveniente que el Tribunal Supremo se pronunciara al respecto del tema que estamos tratando de una manera clara y fehaciente, para evitar dilaciones y Jurisprudencia contradictoria, que no lleva sino un perjuicio en los procedimientos para los interesados y/o afectados.

A continuación, anexamos un documento de elaboración propia, donde llevamos a cabo un estudio monográfico sobre la Tributación de la Fianza en los Préstamos Hipotecarios, con el que pretendemos en las medidas de nuestras posibilidades centrar la atención con el objeto de que las Entidades Bancarias hagan suyo el problema, solucionándolo, tomando las medidas que la mayoría demandan y que en principio no es otra que recoger una cláusula en la constitución de préstamo hipotecario, donde se prevea que “desde el momento de la subrogación o sustitución por cualquier causa del prestatario se exigirá, por la entidad bancaria, garantías complementarias a la personal del adquirente e hipotecarias, tales como fianzas o pignoraticias, con arreglo a los criterios generales de solvencia seguidos por la entidad de crédito”, o por el contrario, asumir dichas Entidades Bancarias que son los sujetos pasivos para el pago de dicho impuesto de ITP, sin posibilidad de repercutirlo a los avalistas y/o compradores mediante cláusulas abusivas y nulas de pleno derecho.

.- LA TRIBUTACIÓN DE LA FIANZA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

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