Suelos de primera urbanización: problemática valoración catastral
Cambios legislativos en la valoración catastral de los suelos urbanizables.
Es evidente que la valoración catastral de los suelos urbanizables, principalmente por diversos pronunciamientos de los Tribunales ha sufrido cambios legislativos que han modificado sustancialmente el escenario entorno a esta clase de suelos, y como ejemplo, mencionamos la Sentencia del Tribunal Supremo del 14 de mayo de 2014, que dio lugar a la ley 13/2015 que reformó el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario en cuanto a la clasificación y valoración de los suelos sin aprobación del instrumento urbanístico que determine la ordenación detallada, considerando y valorando dichos suelos como suelos rústicos.
Pero no es menos cierto, que con la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, y en concreto el Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana, y las Sentencias del Tribunal Constitucional, así como del Tribunal Supremo, a las que haremos mención en el contenido de este artículo, han supuesto un antes y un después en la valoración de los suelos urbanizables, llamados suelos de primera urbanización, que son aquellos que podemos encuadrarlos una vez aprobado el Plan Parcial definitivamente, pero pendientes de tramitarse el correspondiente Programa de Actuación, Proyecto de Gestión y Proyecto de Urbanización, y hasta tanto la finalización de dichas obras de urbanización de las que se debe de destacar los siguientes principios:
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
- A efectos de valoración de los suelos, se elimina la consideración de las expectativas que se deriven de los procesos urbanísticos que estén o puedan estar en curso.
- Se ha de estar a la legislación urbanística para la calificación y valoración catastral de los suelos como urbanos o rústicos.
- El Catastro es un Órgano de naturaleza tributaria, siendo su razón de ser, la de servir para la gestión de diversas figuras tributarias, por lo que se debe de supeditar en cuanto a las valoraciones y a la fiscalidad de la misma a lo establecido en la TRLS, para que el contribuyente no se obligue a soportar en los diversos tributos una carga fiscal superior que la que el TRLS determine a efectos reparcelatorios, expropiatorios, responsabilidad patrimonial.
- La información catastral estará al servicio de los principios de generalidad y justicia tributaria de asignación equitativa de los recursos públicos.
- La valoración catastral no debe vulnerar el principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría grabando una riqueza ficticia o inexistente.
- Que por todo ello, y ateniéndonos al artículo 33 de la Constitución, el régimen jurídico y el régimen de valoración del suelo, son las reguladas en la Ley del Suelo Estatal, ejerciendo dicha norma una vinculación respecto del resto de normas que inciden de uno u otro modo en ciertos aspectos de la propiedad del suelo.
Recordemos que en la actualidad la valoración catastral de los suelos pendientes de desarrollo incluidos en un ámbito de ejecución o gestión, según la Dirección General del Catastro se fija de esta manera en las Ponencias de Valores:
“Tras la aprobación del planeamiento de desarrollo y la reparcelación correspondiente, y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave UN incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso)”
Las Sentencias del Tribunal Constitucional, en las que detallamos, la STC 141/2014 de 11 de septiembre, 218/2015, STS de 22 de octubre, y la STC 244/2015 de 30 de noviembre, así como, las Sentencias del Tribunal Supremo, entre las que destacamos, la STS de 26 de febrero de 2009, nº de recurso 63/2007; la STS de 30 de mayo de 2014, nº de recurso 2362/2013; y la más reciente, la STS de 5 de febrero de 2016, nº de recurso 1393/2014, en su contenido y respectivos fallos han dejado clara que la valoración de los suelos denominados de primera urbanización, deben llevarse según la Ley de Suelo, que deben de primar sobre las valoraciones llevadas a cabo en la normativa de Catastro y derivadas de las Ponencias correspondientes, con el objeto de que los mismos se adecuen al valor real de los solares y/o inmuebles, y que en ningún caso, pueden comprender dicha valoración las expectativas urbanísticas.
Las últimas Sentencias del Tribunal Constitucional, a las que hemos hecho alusión en nuestro artículo, están señalando y fijando como doctrina, lo siguiente:
“Así pues, la regulación de un criterio de valoración que excluya de la compensación debida el incremento del valor que adquiere en el mercado un suelo clasificado como rústico por la confianza en que el planeamiento le reconocerá en su día usos urbanísticos, esto es, propios de los núcleos urbanos, no es inconstitucional, pues pretende evitar que se traslade a la colectividad tanto el coste de los riesgos que corresponde asumir a la propiedad como el resto de elementos subjetivos que intervienen en la formación del precio de mercado. En otras palabras, el art. 33.3 CE no garantiza en todo caso el valor de mercado. No lo hace, sin duda, cuando en su formación intervienen las expectativas derivadas de la futura aprobación del planeamiento, ni siquiera las derivadas de un planeamiento ya aprobado hasta que se hayan cumplido las cargas y deberes legalmente establecidos.”
En los suelos de primera urbanización a los que estamos haciendo referencia, y en especial, aquellos suelos urbanizables con ordenación detallada no reparcelados; reparcelados y pendientes de autorización de inicio de ejecución de las obras de urbanización; y reparcelados y en fase de urbanización hasta la finalización de la misma y/o recepción provisional por parte del Ayuntamiento, deberían ser considerados como rústicos, según algunas resoluciones y fallos de los Tribunales y por tanto, la valoración que en la actualidad lleva a cabo la Dirección General del Catastro debería modificarse en este sentido, ya que la misma debe supeditarse a la normativa de la Ley de Suelo, y clasificarse y valorarse como Suelo Rústico, ya que de lo contrario existiría un incremento patrimonial desproporcionado y se estarían valorando las expectativas urbanísticas, hecho este contrario a la ley del suelo, a las sentencias del Tribunal Constitucional 141/2014 de 11 de septiembre, (BOE 243 de 7 de octubre de 2014) y 218/2015, de 22 de octubre de 2015, (BOE 284 de 27 de noviembre de 2015), así como Sentencias del Tribunal Supremo, que más adelante se harán referencia.
La Dirección General del Catastro debe de conocer lo que el Tribunal Supremo ha asumido como doctrina pacífica sobre TERRENOS EN CURSO DE URBANIZACIÓN, y que se refiere a las operaciones materiales de transformación de terrenos para dotarlos de los servicios que los conviertan en terrenos actos para edificar, y esto sólo ocurre cuando las obras de urbanización hubieran comenzado efectivamente.
Que las propias leyes autonómicas reguladoras de la Ordenación y Uso del Suelo de las diferentes Comunidades, establecen en su normativa que tendrán la consideración de actuaciones de transformación urbanística en suelo urbanizable, la de nueva urbanización mediante las cuales los terrenos pasan de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, por lo que a la vista de este precepto, si sobre los suelos no se han llevado a cabo actuaciones, entiéndase obras físicas y materiales, que permitan decir que los terrenos están en curso de urbanización, dichos terrenos deben ser considerados y valorados catastralmente como rústicos.
Que reiterados fallos del Tribunal Supremo en varias sentencias, afirman “que el hecho de que un Proyecto de Urbanización esté en fase de ejecución en el sentido urbanístico del término, para lo cual es relevante, por supuesto, que exista Junta de Compensación, no es bastante para declarar que los terrenos están en curso de urbanización, pues lo que prima es la preparación material del suelo para la construcción de viviendas”, entre ellas, Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2003, de 11 de octubre de 2004, de 8 de noviembre de 2004, y de 2 de abril de 2012, así como, varias Resoluciones del TEAC.
Por todo lo expuesto, la valoración catastral que la Dirección General del Catastro fija en la actualidad en su normativa catastral al suelo urbanizable, considerado como suelo de primera urbanización, como si de solar edificado se tratara o en curso de urbanización, entendemos que debería modificarse en este sentido, por no haber comenzado las obras o lo que es lo mismo por la inexistencia de las obras físicas y/o preparación material de dicho suelo para la construcción de viviendas, por lo que dichos suelos considerados por los Tribunales como suelos de primera urbanización debe ser valorados como rústicos, tal como ha resuelto las siguientes sentencias, entre otras, la STC 141/2014 de 11 de septiembre, 218/2015, STS de 22 de octubre, y la STC 244/2015 de 30 de noviembre, así como, las Sentencias del Tribunal Supremo, entre las que destacamos, la STS de 26 de febrero de 2009, nº de recurso 63/2007; la STS de 30 de mayo de 2014, nº de recurso 2362/2013; y la más reciente, la STS de 5 de febrero de 2016, nº de recurso 1393/2014, en su contenido y respectivos fallos han dejado clara que la valoración de los suelos denominados de primera urbanización, deben llevarse según la Ley de Suelo, que son los que deben de primar sobre las valoraciones fiscales llevadas a cabo en la normativa de Catastro y derivadas de las Ponencias correspondientes, con el objeto de que dichos suelos se adecuen al valor real, y que en ningún caso, pueden comprender dicha valoración las expectativas urbanísticas.
Desde este portal animamos a aquellos propietarios de suelos de primera urbanización, que lleven a cabo los recursos pertinentes en defensa de sus intereses, antes las Gerencias Territoriales del Catastro correspondientes, agotando la vía administrativa, y en su caso en vía contencioso-administrativa, y notificando dichos recursos al Ayuntamiento solicitando la interrupción de la prescripción de las liquidaciones que por IBI hayan recibido o puedan recibir.
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